持ち家を買った件
お疲れ様です。
製造リーマンです。昨年ブログ内で持ち家と賃貸について記事を書いたことがありますが、そこからずっと家族会議を続けており、ついに昨年「持ち家」を購入しました。
今回は購入に至った経緯や「持ち家」を手に入れて再考した「家」に対する考え方を記事にしていきます。
※過去の記事は下記を参照。
「持ち家」を購入するに至った経緯
新築一軒家の検討
製造リーマンの会社では一時期40代の社員を中心に「持ち家」ブームがあり、２０代の社員も多く家を購入していました。この時最初に家を購入した方が「セキスイハイム」で購入したことをきっかけに、我が家でも「セキスイハイム」を検討したことがあります。
実際に図面を書いて頂き、具体的な土地や壁の色、オプションについて話していくにつれて、購買意欲は高まっていくばかりです。
しかし、結果としては「セキスイハイム」を含めて新築での「持ち家」購入は廃案となりました。その大きな理由は「ローン」問題です。
製造リーマン「ローン」が下りない
現在、無事持ち家を手に入れた製造リーマンですが、実は製造リーマンはローンを組んでいません。というより、申請してみたのですが、銀行から見事に突き返されました。というのも、製造リーマンは数年前に東京２３区内の好立地に区分マンションを購入し、不動産投資を始めています。一部ネット情報ではマンション投資用ローンと住宅ローンは別ものでマンション投資は「資産」となり、「収益」を得ているから問題ないという記事を多数目にしますが、現実は難しいです。
ローン残差にもよりますが、基本的に多くの「収益」はローン返済に回るため、実益は多くありません。特に確定申告すると減価償却費が発生するため、額面の年収としては、マンション投資を始めて数年は下がる傾向にあります。
住宅ローンの審査を行ううえで、確定申告上の年収等の数字が対象となるため、すでに投資用ローンを組んでいる「リスキー」な客である製造リーマンに住宅ローンを貸してくれる銀行はありませんでした。
「ローン」問題について
「セキスイハイム」などのメジャーな住宅メーカーで５０坪単位の新築を購入する場合、オプションや地域によりますが、製造リーマンが住んでいる関東郊外地区では最低でも4000万～5000万はかかります。単純に35年ローンでボーナス払いなしだと、月の返済額は10万～14万前後となります。日本の平均年収の中央値が男性で約470万、手取りが25万/月と考えると、ボーナス払いなしではとても払える金額ではありません。
ボーナス払いは借入総額の最大40％とされているため、1回あたり40万の返済として、やっと月の返済額が7万前後に収まる金額です。
製造リーマンも金利や会社の補助等を全て計算に入れたうえで35年間のシミュレーションを行いましたが、住宅にかかる支出割合が多く、現在行っている積立投資等に大きく影響が出ることが判明し、新築での購入は「割に合わない」と判断しました。
もし、「ローン」が素直に通っていたら、妻の要望を抑え込み、新築での購入を回避できていたかは定かではありませんが、現状新築での購入を廃案として全く後悔はしていません。
「中古」住宅の購入
新築を廃案とした製造リーマン一家ですが、住んでいた社宅の住宅環境がすさまじく悪かったのもあり、賃貸を含めて住宅探しは継続していました。
そんなある日、妻がリフォーム＆外構リノベーション物件を見つけてきました。物件の位置も現在の社宅から近く子供の学区も同じであったため、妻の要望にあった物件でした。
リフォームを開始して間もない時期でありましたが、見学を申し込み、家を下見を行いました。
結果としては見学したその日に購入を決めて、ついに「持ち家」を手に入れることとなります。
「中古」住宅購入の決め手
製造リーマン一家は見学をしたその日に「購入」を決断しました。その理由は常々妻と話していた「住宅」に求める一定条件が合致していたためです。以下が条件です。
- 子供の学区が変わらないこと
- 1階に最低2部屋(続いていない)あること
- 駐車場が2台以上あること
- リビングが最低15畳以上あること
そんなに突飛な条件ではありませんが、意外と夫婦の条件を一程度満たす物件はありません。ほとんどの人が「賃貸」と「中古」の物件をみて、「条件の不一致」が原因で「新築」購入へとシフトチェンジしていきます。
もちろん、購入に際し「条件の不一致」はありました。
そもそも、中古ですのでリフォームにより壁や水回り設備及び床、畳などは新品になってますが、築25年の物件であったため、間取りは平成10年前後のバブル時代を彷彿とさせる部分もあります。しかしオシャレな空間を演出することは難しいかもしれませんが、実生活に不具合を生じるかといえば、決してそうではありません。
製造リーマンが購入した物件にはいまでは絶対に作らないであろう「広縁※旅館の窓際にある椅子を置いているスペース」や無駄に広いベランダなど自分たちが設計する場合、出てこないアイディアが多数存在しています。
こうした場所を「条件の不一致」としてとらえるのではなく、「楽しさ」や「付加価値」として考えるととても魅力的な物件となります。
そして、なにより「中古」の魅力は金額の安さです。
「中古」住宅の魅力
中古物件の金額
中古物件の魅力はなにより「本体金額」の安さと「税金面」です。
新築で購入する場合4000万～5000万する物件でも、中古であれば半額程度で購入することも可能です。実際に製造リーマンが購入した物件は有名な「へーベルハイツ」の中古物件であり、敷地面積、床のべ面積から計算しても新築で建てた場合、上記の金額はかかっていたでしょう。
しかし、築年数もあり、半額以下で土地付きの物件を購入することができ、会社の補助も含めて月の手出しは3万～4万以内に収まっています。もちろんボーナス払いなしです。ローンは時短勤務を行っている妻名義で35年で組んでいますが、この低金利ですので繰り越し返済をする予定はありません。実際問題、金利自体は会社の毎月でる補助金で賄えているため、手出しとしては元本の返済のみを行っている状況にあり、賃貸で生活しているのと支払い環境としてはある意味相違ない状態にあります。
もちろんこれは、製造リーマンの会社の福利厚生の恩恵ですが、もしそれがなくても月5万前後となるため、新築購入時との返済額の差は歴然です。
「中古」といえど、壁や床、水回りの設備が新品になっていれば生活面では支障はありません。
税金面では住宅を購入すると一時的に発生する不動産取得税のほかに「固定資産税」と「都市計画税」が毎年発生します。
築25年となれば、家屋にかかる税金は20％前後まで低下しており、土地を含めても安価となります。
住宅メーカーによっては「固定資産税等は住宅ローン減税で賄える」ような言い方もされますが、住宅ローン減税は永遠ではありません。
一生涯かかる固定資産税を考えても「中古」には魅力があります。
※詳しい税金計算は下記のサイトを参照してください。
将来性の違い
以前、 当ブログ内でも記事にしたことがありますが、「家」というのは住む人や形態によって求められる用途が大きくことなるものだと製造リーマンは考えています。
今回、製造リーマン一家が「中古」物件を購入した経緯もそこにあり、子供たちが伸び伸びと暮らせる広い家で、近い将来には1人1人に部屋を与えてあげたいと考えていました。社宅ではこの願いは叶わなかったため、今の製造リーマン一家にあった家に引っ越したわけです。
しかし、15年後、２０年後に現在の家の広さが必要であるかはわかりません。さらに言えば、現在暮らしている地域は関東郊外であるが、車が生活必需品であり交通の便も決してよくありません。
年をとったときに、こうした地域環境も考慮した場合、現在の家に住み続けることが理想的ではなくなる可能性が高いと考えています。
この時、「新築」で家を建てている場合、30歳でローンの支払いを開始し、繰り上げ返済しない場合は、単純に65歳で完済です。すでに子供たちも巣立ち、夫婦二人暮らしになっている家庭が一般的となります。
家の水回りの備品等の寿命は20年前後ですので、一部リフォームも考える必要がでてきますが、恐らく高い費用を払ってせっかく建てた家をこのタイミングで手放して住み替えることは考えられないと思います。
「中古」物件であれば、そもそも家にかかる費用は賃貸と変わらず、かつローン支払い後には「新築」同様にリフォームが必要な時期になりますが、かけてきた費用が半額以下であるため十分に住み替えの検討もできます。
家自体の価値はほとんどありませんが、土地自体の価値は地域環境に大きな変化がない限り多大に変動することはありません。
土地を売ったお金で新しい土地に夫婦二人暮らしにあった家を考えるもよし、サービスの充実した施設に入居するもよしです。
もちろん、家自体を保有したまま、子供たちが帰省する場所にして、自分たちは住み替えるなど、様々な選択肢がでてきます。
「新築」と「中古」では2000万～3000万単位で購入費用は変わってきます。この費用を運用したり貯蓄して将来の生活にとっておけるのも魅力の1つとなります。
最後に
「賃貸」か「持ち家」の論争は常に議論されています。「家」とは「住む人」が変化すれば求められるものが変わり、それは家族の時間経過による変化にも影響されます。
１年から５年程度の短いスパンで変化に対応する柔軟性を考えるなら「賃貸」一択ですが、家族を持ち、子供も落ち着いてきたときには、１０年、１５年と長期的なスパンで変化を考えることができ、将来性を含めて「持ち家」を検討する家庭も多くなります。
メリット、デメリットありますが、「持ち家」を検討している方は「中古」物件を考えて見学等をしてから「新築」を検討しても遅くありません。
人生における最大コストでもある「家」
しっかりと考え、家族と話し合い、自分たちにとって最善の行動をとっていきましょう。
最後までありがとうございました。
